Como destino turístico de playa por excelencia Punta del Este vive en los meses de temporada, de diciembre a febrero, la etapa de más movimiento, más visitantes y por ende de más demanda de alquileres. Sin embargo, el resto del año ya no es una ciudad “fantasma” como solía serlo hace algunas décadas, actualmente Punta del Este es una ciudad con vida todo el año. Si bien en los meses fuera de temporada, marzo a noviembre, la demanda es reducida en comparación con lo que sucede en verano igualmente llegan turistas y con ellos alquileres. En esta nota, analizaremos en profundidad la dinámica de la demanda, los factores que la impulsan, precios de alquiler y los distintos tipos de alquileres que se concretan.
Lo primero que debemos aclarar es que los valores a los que se alquilan las propiedades no dependen del valor que uno le otorgue a los inmuebles sino que dependen exclusivamente de la oferta y demanda que haya por dichos inmuebles. Es decir si yo tengo un apartamento que creo que se debería alquilar a USD 200 pero la mayoría de los apartamentos similares se están alquilando a USD 100 aprox; a menos que baje el valor del alquiler a un número cercano a USD 100 es difícil que se alquile pues los interesados en alquilar, la demanda, van a elegir alguna opción similar al precio que está pagando el mercado, USD 100 aprox.
Fuera de temporada los valores de los alquileres son mucho menores a los de temporada debido a que si bien la oferta de inmuebles se mantiene constante, es decir siempre hay un número similar de apartamentos y casas disponibles para alquilar, la demanda es mucho menor, generando que los interesados en alquilar escojan las opciónes con los valores más competitivos.
Los valores de los alquileres varían según las características de cada propiedad, sin embargo, la demanda afecta de manera homogénea a todas las propiedades: los valores más altos se dan durante los meses de temporada y los más bajos de mayo a agosto.
Tomaremos como ejemplo un apartamento de un dormitorio en un edificio nuevo con amenities para ilustrar cómo varían los valores a lo largo del año. Si bien los valores de los que hablaremos son para esta propiedad en particular la manera en que varían en términos porcentual podría ser tomada como referencia para cualquier tipo de propiedad.
Mencionar también que la duración mínima de los alquileres que gestionamos desde Hoster en Punta del Este es de 3 noches y los valores que establecemos son valores competitivos en pos de concretar alquileres.
Apto de referencia: https://www.airbnb.mx/rooms/752252000083498409?guests=1&adults=1&s=67&unique_share_id=ac90ffd0-ceff-4e59-91dd-ba0045bd2fc5.
Valores en verano por noche: entre USD 280 y USD 125. Luego desarrollaremos una nota analizando los Alquileres EN TEMPORADA (diciembre-febrero) en Punta del Este - Airbnb.
Las 3 principales nacionalidades de los huéspedes que alquilan en Punta del Este son: argentinos, uruguayos y brasileros. En el pasado verano 2024 el 89,3% de los huéspedes que hospedamos desde Hoster fueron de dichas nacionalidades: 46,8% argentinos, 31,9% uruguayos y 10,6% brasileros.
Teniendo en cuenta estas estadísticas vamos a agregar en la presente nota los feriados no laborables de cada uno de estos países pues los feriados suelen generar días libres extras que impulsan los alquileres temporales en Punta del Este.
Marzo
El mes de marzo es un mes que no forma parte de los meses de temporada ya que la demanda es significativamente menor que en los meses previos y con ello los valores por noche de los alquileres, sin embargo, aún el clima es veraniego (el verano termina el 21 de marzo) y los locales comerciales se mantienen trabajando básicamente como en temporada. Estos hechos hacen que marzo sea el mes con mayor demanda de los considerados fuera de temporada.
Personas que les gusta disfrutar de Punta del Este con calor, pero sin las aglomeraciones que se generan en los meses de temporada caracterizan a los turistas que alquilan en estas fechas.
Parejas de Argentina que alquilan desde algunas pocas noches hasta un par de semanas configuran el perfil tipo de los huéspedes de marzo.
Valor de referencia en el inmueble de ejemplo en marzo: USD 90 – USD 100 por noche.
Feriados: Argentina: Día Nacional de la Memoria por la Verdad y la Justicia - 24 de marzo.
Abril
Abril usualmente cuenta en su calendario con la Semana de Turismo. Durante la semana de turismo la demanda es alta, si bien se manejan valores no tan altos como los de temporada son muchas las personas que buscan tomarse unos días de vacaciones en Punta del Este por esas fechas.
Principalmente son huéspedes de Argentina y en menor medida de Uruguay. Las estadías suelen ser de entre 4 noches y 1 semana de duración.
Valor de referencia en el inmueble de ejemplo para las fechas de semana de turismo: USD 90 – USD 110 por noche; resto de abril: USD 65 – USD 85 por noche.
Semana de turismo: varían las fechas año a año.
Feriados: Argentina: Día del Veterano y de los Caídos en la Guerra de Malvinas – 2 de abril; Brasil: Día de Tiradentes – 21 de abril.
Mayo
A partir de mayo comienzas los meses de menor demanda del año: mayo, junio, julio y agosto.
Impulsan alquileres en estas fechas los fines de semana largos que se generan por feriados, así como eventos que tienen lugar en Punta del Este: congresos, eventos deportivos y eventos culturales.
Valor de referencia en el inmueble de ejemplo en mayo: USD 50 – USD 60 por noche.
Feriados: Uruguay, Argentina y Brasil: 1 de mayo, Día de los trabajadores; Argentina: 25 de mayo, Día de la revolución de Mayo; Brasil: 30 de Mayo, Corpus Christí.
Junio
Feriados: Argentina: 17 de junio: Paso a la Inmortalidad del General Martín Güemes; 25 de junio: Paso a la Inmortalidad del General Manuel Belgrano.
Julio
En Julio tienen lugar las vacaciones de julio para los estudiantes, si bien no son fechas que impulsen tanto los alquileres como sucede con la semana de turismo, si genera un impulso extra de alquileres.
Son huéspedes principalmente de Uruguay y en menor medida de Argentina. Las estadías suelen ser de entre 4 y 10 noches de duración.
Valor de referencia en el inmueble de ejemplo: USD 50 – USD 60 por noche.
Vacaciones de julio: varían las fechas año a año y de un país a otro pero aplican para Uruguay, Argentina y Brasil.
Feriados: Uruguay: 18 de julio: Jura de la Constitución; Argentina: 9 de julio: Día de la Independencia.
Agosto
El feriado del 25 de agosto es sin lugar a dudas el feriado que más movimiento genera en los meses de menor demanda por parte de los uruguayos. Se concretan una gran cantidad de alquileres, principalmente de parejas de Uruguay que alquilan para disfrutar del fin de semana.
Valor de referencia en el inmueble de ejemplo para las fechas del feriado: USD 60 – USD 70 por noche; resto del mes de agosto: USD 50 – USD 60 por noche.
Feriados: Uruguay: 25 de agosto: Día de la independencia; Argentina: 17 de agosto: Paso a la Inmortalidad del Gral. José de San Martín.
Setiembre
Setiembre es el mes que da inicio a la primavera (22 de setiembre): el clima comienza a ser cada vez más cálido, los días más largos, las plantas comienzan a florecer y los árboles a brotar.
Estos cambios generan que cada vez más los turistas se acerquen a Punta del Este a pasear y tener días de descanso.
Se destaca el feriado del 7 de setiembre: Día de la Independencia de Brasil, feriado que genera un gran movimiento de parte de turistas del mencionado país y, las Vacaciones de setiembre que dan un impulso extra para alquileres de uruguayos, no aplica para argentinos ninguno de los dos acontecimientos.
Valor de referencia en el inmueble de ejemplo para las fechas del feriado del 7 de setiembre: USD 70 – USD 80 por noche; resto del mes de setiembre: USD 60 – USD 70 por noche.
Vacaciones de setiembre: varían las fechas año a año, aplica solo para Uruguay.
Feriados: Brasil: 7 de setiembre: Día de la Independencia.
Octubre
En octubre la primavera ya es una realidad y se nota en el clima y en la demanda de los alquileres.
Valor de referencia en octubre en el inmueble de ejemplo: USD 70 – USD 80 por noche.
Feriados: Uruguay, Argentina y Brasil: 12 de octubre: Día de la Raza // Día del Respeto a la Diversidad Cultural // Nossa Sr.a Aparecida - Padroeira do Brasil.
Noviembre
El mes de noviembre es el preámbulo a lo que se conoce como la Temporada de alquileres que comienza en diciembre.
Valor de referencia en noviembre en el inmueble de ejemplo: USD 70 – USD 85 por noche.
Feriados: Uruguay, Argentina y Brasil: 2 de noviembre, Día de los Muertos; Brasil: 15 de noviembre: Proclamação da República, 20 de noviembre: Dia Nacional de Zumbi e da Consciência Negra"; Argentina: 18 de noviembre: Día de la Soberanía Nacional.
Alquileres Invernales
Una alternativa a los alquileres temporales que cada vez más propietarios escogen para rentabilizar sus inmuebles fuera de temporada son los denominados alquileres invernales.
Los alquileres invernales son alquileres que comienzan en marzo o abril y se extienden hasta noviembre o mediados de diciembre.
Estos alquileres tienen la característica de ser alquileres de valores competitivos, el apartamento de ejemplo tendría un valor de entre USD 600 y USD 700 mensuales con todos los costos de funcionamiento incluidos en dicho valor: Gastos Comunes, Internet e impuestos; a excepción del consumo de electricidad, importe que el huésped deberá abonar en base al consumo que realice.
Estos alquileres son demandados por personas que tienen alta flexibilidad en términos de movilidad, personas que con la llegada del verano y el aumento de los valores de alquiler cambian de hospedaje, desplazándose a otra ciudad/balneario como pueden hacer los nómades digitales o yendo a otro inmueble en Punta del Este, si tienen familia en la ciudad por ejemplo o toman un empleo en donde el empleador les brinda hospedaje.
De parte de los propietarios eligen este tipo de inmuebles aquellos que no tienen interés en utilizar el inmueble fuera de temporada o bien priorizan rentabilizarlo también en esas fechas.
Es una opción muy interesante para los propietarios que tienen esta postura ya que les permite tener un flujo de ingresos fijos todos los meses para cubrir los costos de funcionamiento del inmueble y obtener una renta extra.
Conclusiones
El fuerte de la demanda por alquileres temporales en Punta del Este toma lugar en los meses de temporada sin embargo como vimos en la presente nota el resto del año también hay demanda de alquileres.
Como desarrollamos, fuera de temporada los valores por noche son significativamente menores que durante temporada así como la cantidad de noches arrendadas por mes, sin embargo, de concretarse alquileres representan un complemento significativo que le permite a los propietarios cubrir costos mensuales del inmueble y, dependiendo de los resultados, generar una renta extra.
Lógicamente los resultados que los inmuebles obtengan en términos de alquileres no solo dependen de la época del año, también dependen de la manera en que son gestionados: contar con buenas fotografías, un buen perfil de anfitrión, tener y obtener buenas evaluaciones, gestionar los precios de alquiler de manera dinámica, tener una buena comunicación con los huéspedes, ejecutar los aspectos presenciales de los alquileres de manera eficiente y profesional, entre otros aspectos, determinan los resultados que se obtienen.
Desde Hoster nos dedicamos a la Administración de Propiedades para alquiler temporal con foco en Airbnb. Trabajamos desde el 2019 brindando el servicio a propietarios de inmuebles que quieren rentabilizar sus inmuebles con alquileres temporales pero no tienen tiempo/conocimiento/interés en realizarlo.
Nos encargamos de todo desde la toma de fotografías profesionales hasta la limpieza y lavandería luego de los alquileres.
Somos Super Host reconocidos por Airbnb, programa de Airbnb que reconoce y premia a los anfitriones mejor calificados y con mayor experiencia en la plataforma.Si te gustaría alquilar tu inmueble con la colaboración de profesionales en el rubro puedes ponerte en contacto con nosotros por Teléfono, Whatsapp o completando el formulario de contacto, que con mucho gusto te contaremos más sobre nuestro servicio y que esperar de él.