Los alquileres temporales han sido parte de la dinámica de Punta del Este desde el nacimiento mismo del balneario como sitio turístico, principios del 1900. Los propietarios de los primeros chalets y casas construidas en la península ya solían alquilar sus inmuebles a amigos y conocidos cuando no los utilizaban.
Está práctica se ha mantenido en el tiempo y hoy son miles los propietarios de inmuebles que deciden alquilar sus propiedades para generar una renta.
Cuando un propietario decide alquilar de manera temporal su inmueble no solo está consiguiendo una fuente de ingresos, también le está brindando a otras personas la posibilidad de disfrutar de su espacio, le está abriendo las puertas de su lugar para que por un tiempo también sea el lugar de alguien más. Es en este contexto que muchos de los recuerdos más queridos de familias, grupos de amigos, parejas e individuos se desarrollan en inmuebles que son de otra persona y esto también forma parte de lo que es alquilar.
En esta nota no vamos a “hablar” de la parte intangible de los alquileres, vamos a abordar el tema ingresos: que estrategia utilizamos y sugerimos en pos de obtener los mayores ingresos posibles para un inmueble en Punta del Este en temporada.
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Pongámonos en tema
Lo primero que debemos aclarar es que los valores a los que se alquilan las propiedades no dependen del valor que uno le otorgue a los inmuebles sino que dependen de la oferta y demanda que haya por dichos inmuebles en el momento en cuestión. Es decir, si yo tengo un apartamento que creo que se debería alquilar a USD 200 en un momento concreto pero la mayoría de los apartamentos similares se están alquilando a USD 100 aprox en esas fechas; a menos que baje el valor del alquiler a un número cercano a USD 100 es difícil que se alquile pues los interesados en alquilar, la demanda, van a elegir alguna opción similar al precio que está pagando el mercado, USD 100 aprox.
Lo segundo que debemos aclarar es que los valores de alquiler por noche son dinámicos, cambian acompañando los movimientos de la demanda. Esto genera que para maximizar los ingresos se deba hacer una gestión “fina” de los valores de alquiler por noche para: no quedar por encima de los valores de mercado generando esto que no se alquile el inmueble o, por debajo de los valores de mercado generando esto que se pierda de tener más ingresos.
Análisis
Como desarrollamos en la nota Definiendo los precios de alquiler por noche en Airbnb, los ingresos que un propietario obtiene por su inmueble se definen por 2 variables: Precio y Tasa de ocupación (cantidad de noches por mes que el inmueble está alquilado). El precio el propietario lo puede definir directamente, la tasa de ocupación es una consecuencia del precio que defina, por lo que se debe ser estratégico a la hora de definirlo. A mayor precio, menor tasa de ocupación y a menor precio, mayor tasa de ocupación.
Muchas veces a la hora de definir el precio, el propietario no tiene en cuenta el impacto que este tendrá sobre la tasa de ocupación, por ende en sus ingresos, y define un precio muy alto, estimando que de esa manera se obtendrán los mejores resultados. Sin embargo no tiene en cuenta que definir un precio muy alto puede generar que el inmueble tenga muchos más días libres que con un precio más competitivo, lo que al final del mes generará que los ingresos sean menores.
Alquilar 20 noches a USD 150 genera USD 3.000, alquilar 10 noches a USD 200 genera USD 2.000.
Habiendo hecho estas aclaraciones y definido este marco teórico, pasemos a analizar el tema en detalle.
Diciembre - Enero
En diciembre comienza oficialmente la temporada de veraneo, si bien el verano estrictamente comienza el 21 de diciembre ya desde los primeros días del mes se nota un aumento significativo en la llegada de turistas y con ello la demanda por alquileres. Esta tendencia va en aumento progresivo a medida que transcurre el mes notando un quiebre luego del 25 de diciembre en donde la demanda comienza la etapa de máximos anuales que dura hasta el 15 de enero. En esas fechas son en donde los valores por noche de alquiler son más elevados.
Desde siempre Punta del Este ha sido tierra de uruguayos y argentinos. Sin embargo, en la
última década se ha sumado un tercer actor que ha tomado fuerza con el tiempo que son los turistas provenientes de Brasil. La pasada temporada 2024 el 46,8% de los turistas que hospedamos desde Hoster fueron argentinos, el 31,9% uruguayos y el 10,6% brasileros.
Una particularidad de los turistas brasileros es que concentran mucho sus visitas entorno a la noche que conocen como “Revelión”. La Revelión es la celebración de la Nochevieja, que se lleva a cabo la noche del 31 de diciembre para darle bienvenida al Año Nuevo.
Usualmente las vacaciones de Revelión comienzan luego de Navidad, 25/26 de diciembre, y van hasta el 5 de enero. Esa demanda extra tan concentrada y con huéspedes muy pudientes económicamente, como son los brasileros que vienen a Punta del Este a veranear, genera que los valores de esas fechas sean especialmente elevados, llegando a ser los valores más elevados a nivel sudamericano.
En la segunda quincena de enero los valores continúan siendo muy altos aunque significativamente por debajo de lo que sucede en el período 26 de diciembre – 15 de enero.
Para poder “hablar” de valores concretos vamos a analizar la evolución de los precios de alquiler de un apartamento en particular. El apartamento en cuestión cuenta con un dormitorio y se ubica en un edificio nuevo con amenities. Si bien los valores de los que hablaremos son para esta propiedad en particular, la manera en que se comportan los precios de alquiler por noche puede ser tomado como referencia para cualquier tipo de propiedad.
Mencionar que la duración mínima de los alquileres que gestionamos desde Hoster en Punta del Este en temporada es de 5 noches y los valores que establecemos son valores competitivos en pos de maximizar los ingresos.
Otro punto a tener en cuenta es que el inmueble que tomaremos de ejemplo cuenta con más de 10 evaluaciones en Airbnb, por lo que se puede considerar validado, siendo este un punto clave para que la demanda por el inmueble sea fuerte. Desarrollamos el tema de precios como un proceso en la nota: Definiendo los precios de alquiler por noche en Airbnb
Apto de referencia: https://www.airbnb.mx/rooms/752252000083498409?guests=1&adults=1&s=67&unique_share_id=ac90ffd0-ceff-4e59-91dd-ba0045bd2fc5.
Desde el 1 al 20 de diciembre establecemos un valor de USD 130 por noche con un mínimo de 5 noches de alquiler por reserva.
Del 20 de diciembre al 27 de diciembre, fijamos un valor de USD 180 por noche con un mínimo de 5 noches de alquiler.
Desde el 27 de diciembre hasta el 15 de enero fijamos un valor de USD 280 con un mínimo de 12 noches de alquiler.
Desde el 15 de enero al 1 de febrero fijamos un valor de USD 200 por noche con un mínimo de 10 noches de alquiler.
En el pasado los alquileres usualmente eran quincenales o mensuales, en la actualidad, si bien un número importante de los alquileres tienen esa duración hay muchos alquileres que son de menos noches.
Usualmente además quedan noches libres entre un alquiler y otro por lo que es importante tener un manejo dinámico del calendario para poder completar los “baches” que se generan con nuevos alquileres, logrando de esta manera maximizar la tasa de ocupación y con esto los ingresos. Ejemplo: desde el 28 de diciembre y el 11 de enero se concreta un alquiler de 14 noches por USD 3.920 y entre el 16 de enero y el 26 de enero se concreta un alquiler de 10 noches por USD 2.000. En ese mes de enero van a quedar dos “baches” uno de 5 noches entre el 11 de enero y el 16 de enero y otro de 6 noches entre el 26 de enero y el 1 de febrero. Si se hace una buena gestión del inmueble para maximizar los ingresos se deberían actualizar la cantidad de noches mínimas para que puedan confirmarse 2 alquileres en los “baches” mencionados; poniendo por ejemplo 3/4 noches de alquiler mínimo entre el 11 y el 16 de enero y 4/5 noches mínimas de alquiler entre el 26/1 y el 1/2.
En esas actualizaciones sugerimos poner valores más competitivos, 20% más baratos que los valores mencionados anteriormente por ejemplo, ya que probablemente los alquileres que se confirman primero sean en las fechas más deseadas y por ende la demanda en la fecha de los “baches” sea un poco menor, debiendo compensar esa baja en la demanda con valores atractivos.
En el pasado enero 2024 la duración promedio de los alquileres de las propiedades que administramos fue de 11 noches.
Febrero
Febrero también se organiza en quincenas. La primera quincena, hasta el 15/2 cuenta altos valores de alquiler por noche aunque menores que los de la segunda quincena de enero; y la segunda quincena de febrero, hasta el 1/3 también cuenta con altos valores aunque menores que los de la primera quincena de febrero.
Para la primera quincena de enero en el inmueble de ejemplo fijamos un valor de USD 155 por noche y para la segunda quincena de USD 125 por noche con alquileres de mínimo 7 noches.
Carnaval
En las noches de feriado y el fin de semana largo de Carnaval la demanda es casi tan alta como en enero.
Dado que Carnaval no tiene una fecha fija los valores van a depender de si cae en febrero o marzo.
Si Carnaval cae en Febrero puede ser una buena estrategia aumentar el mínimo de noches de alquiler a 10 noches y subir el valor un 20% de los antes mencionados de febrero.
Si Carnaval cae en marzo se podría definir un mínimo de 5 noches de alquiler y valores como los de la segunda quincena de febrero.
Conclusiones
Ya sea que decides alquilar tu inmueble de manera completa durante el verano o de manera parcial para poder también disfrutarlo, si tienes un inmueble en Punta del Este tienes un activo que trabajado de manera correcta puede generarte ingresos relevantes.
Esperamos haberte podido brindar información de utilidad si tienes interes en alquilar tu inmueble.
Desde Hoster nos dedicamos a la Administración de Propiedades para alquiler temporal con foco en Airbnb. Trabajamos desde el 2019 brindando el servicio a propietarios de inmuebles que quieren rentabilizar sus inmuebles con alquileres temporales pero no tienen tiempo/conocimiento/interés en realizarlo.
Nos encargamos de todo desde la toma de fotografías profesionales hasta la limpieza y lavandería luego de los alquileres.
Somos Super Host reconocidos por Airbnb, programa de Airbnb que reconoce y premia a los anfitriones mejor calificados y con mayor experiencia en la plataforma. Si te gustaría alquilar tu inmueble con la colaboración de profesionales en el rubro puedes ponerte en contacto con nosotros por Teléfono, Whatsapp o completando el formulario de contacto, que con mucho gusto te contaremos más sobre nuestro servicio y que esperar de él.